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房企將繼續分化 2022改善需求將主導樓市
發布時間:2022-1-6 發布者:辦公室 點擊:45次

  “如果有適合的項目,適合的價格,還是希望今年有機會實現改善居住。”一直希望能換套大房子的吳女士對2022年的樓市持續保持著關注。而和她一樣期待在今年找到置業機會的改善型買家,正成為在銷售新組團的小方手中的主力買家。“為了孩子買房,為了給父母買房,改善型置業占比在增多。”2022年樓市開局,一些新的變化在悄然發生。

  碧桂園集團總裁莫斌說:“回首不平凡的2021年,房地產行業正進行著新一輪洗牌。2022年,要堅持長期主義,運用歸零思維,深化全競提升, 穿越行業周期,迎來更大發展。”

  綠地集團董事長、總裁張玉良則表示,“每一粒熬過冬天的種子,都有一個關于春天的夢想。2022年是實現再出發、煥新生、開新局的關鍵一年。”

  在房企總裁、董事長們的新年致辭中,不約而同描述了2021年的不平凡,認為2022年將進入樓市新階段,必須要努力突破和超越自我。

  跌宕起伏的2021年樓市落下了帷幕,數據顯示,廣州樓市交出了一份總成績還不錯的答卷。然而樓市走到新的十字路口已成為行業內的共識,2021年醞釀變局的勢能在2022年將進一步釋放,2022年樓市的走向如何?或許深度剖析數據有助于更理性地看待市場。

  數據回看:

  2021年“高開低走” 預測2022年“分化回暖”

  問及對2021年樓市的感受,不少房企和中介的從業者都對記者用“難”“冷”等詞語來形容,然而最終的數據卻讓很多人感到意外,市場從業者的感受與最終成交數據之間產生強烈的偏差。

  網易房產監控陽光家緣數據顯示,2021年廣州一手住宅網簽成交115797套,同比2020年的111534套增加4263套,同比上升3.82%;面積同比上升4.28%。這個成交數字創下了近5年的新高,成為有歷史紀錄以來的成交亞軍,僅次于2016年的127721套。從全國來看,據國家統計局數據,2021年1~11月,商品房銷售面積158131萬平方米,商品房銷售額161667億元,增長8.5%。據克而瑞推算,預計全年商品房銷售規模將再創新高,面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。

  可以看到,2021年房地產走出了一條“高開低走”的曲線。上半年,市場成交熱度高,下半年市場開始冷靜,拿地、融資等更客觀理性。易居企業集團CEO丁祖昱認為,房地產市場在2021年有一個明顯的轉折點,上半年累計操盤金額同比上漲37%,下半年房企銷售、融資下滑。這個轉折點與行業自身發展階段不無關系。過去五年,是房地產行業快速發展的五年,開發商的融資、銷售、投資規模迅速擴張,過度金融化帶來了房價、需求、支付力和供應的透支,調控政策是及時也是必要的。丁祖昱用告別白金時代邁進青銅時代來形容2022年以后的樓市,預計行業規模將回到五年前。

  近期進行2022年樓市展望的機構也大多持相似觀點。中指院預計,2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落,銷售均價平穩運行,新開工面積下降,投資低速增長”的特點。社科院認為,2022年中國樓市將從整體降溫轉向分化回暖,預計2022年全國商品住房平均價格變動將在-3%至3%,銷售面積變動將在-1%至-5%。目前大部分研究機構都認為2022年房地產銷售額會適度下降,但下降幅度預判基本都在10%跌幅線以內。

  克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為,2022年廣州房地產市場關鍵詞一定是“穩”: “穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標對于上行市場和下行市場都是適用的;二是量價回穩,2021年下半年已經基本探明市場底部,隨著政策邊際改善,成交量價也將回到一個相對穩定的正常狀態。

  行業洗牌:

  房企繼續分化 千億房企數量未見增長

  2022年的變數或還將體現在房企和行業格局上。有房企的負責人對記者表示,2021年在“拿地端、融資端”的大分化,會在2022年直接表現為“銷售端”的大分化! 】硕鸢l布的2021年中國房地產企業銷售TOP200數據顯示,2021年規模房企銷售增速出現負增長。從千億房企數量來看,2021年全口徑千億房企數量與2020年持平,保持在43家。2021年,百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時,規模增速也呈現一定的分化,行業競爭加劇。其中,行業頭部房企繼續穩健增長、保持規模優勢,TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%,實現規模穩定提升。但TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻均同比降低至200.3億元和55.1億元,規模房企分化加劇。

  值得關注的是,2021年,多個城市的住宅用地供應完全改變了玩法,改成為集中時段供地。以廣州來看,2021年廣州全年土地出讓金額達到2452億元。這個金額其實僅次于2020年的成交金額。從地塊數量上看,2021年成交的宗數亦是歷史第二高,僅次于2020年的146宗。從統計上看,廣州2021年廣州經營性用地合計供應169宗、成交138宗。

  可以看到,三次住宅用地集中出讓的活躍程度相當不同。在第二輪、第三輪集中拿地中,多為頭部企業。廣州房地產市場中,頭部企業旗下項目頗為活躍,克而瑞的研究數據顯示,越秀地產在2021年12月中旬,就以超過500億元銷售金額成為全廣州2021年銷售金額最高的房企。預計2022年不少頭部企業的銷售額還會實現增長,而昔日高負債沖規模房企則會面臨業績收縮,受到三道紅線去杠桿的影響,若2021年拿地少,新開工減少,銷售也會顯著下滑,2022年銷售榜單的排名預計會出現更多的變化。

  需求變化:

  租賃接受度將持續提高

  雖然2021年下半年市場出現調整,但在2021年4月買房改善的小姚并不后悔,在她看來,海珠區的價值還沒得到完全的釋放。目前,核心區和郊區的價值差距增大,購房盡量靠近核心區,已經益發突顯其重要性。

  和前幾年相比,這兩年的戶型設計可以說“每一厘米都被房企用到盡”。也讓剛需和剛改的買家在可以控制總價的前提下,可以有更好的空間利用和選擇。有設計師表示,面積段在80~110平方米左右的三房,100-120平方米的四房,成為現在住宅市場上的絕對主流產品。在人口結構和生育政策變化等影響下,從2021年到2022年,市場需求還在持續變化。從市場數據可以看到,剛需當中的租賃占比在上升,同時,改善提升是未來支撐市場的主流。

  租房的接受度正在上升。除了國家發展保障性租賃住房政策的支撐,居住觀念也在悄然發生變化。數據顯示,2021年接受租房的人占比達53%,年輕人租房比例五年增長12%,無房“95后”階段性租房比例為64%,所以對于“剛需”的考量,要把租房比例去掉。

  同時,需求變化顯著的是,改善變得全齡化。Z世代、“95后”已經開始有改善購房需求了,新生代為提升生活品質改善,“70、80后”面臨家庭居住改善,而“60后”則是養老改善。幾類改善需求關注點大相徑庭。“95后”關注自己,追求產品漂亮、功能潮流;新生代關注孩子,以滿足孩子的需要為主;“70、80后”關注生活;“60后”關注養老,他們需要空間的高效利用,從普通健康設施到智慧養老都是關注的內容。

  因此,預計要滿足市場需求變化,或會向剛需小型化轉變,提高三房占比、三孩戶型、養老戶型、客餐廚一體化、多衛生間化、衣帽間升級,收納精細化、精裝家居一體化、豪宅酒店化將成為未來產品創新的潮流。此外,風格現代化、主入口功能細分化、運動設施標配化、社區空間老幼化、智能家居概念化也值得參考。(轉自:廣州日報 劉麗琴 陳白帆)

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